Дачная амнистия. Поздняя осень... Время покупать дачу.

Знаете ли вы, что баня на участке может стать помехой в оформлении документов? Какие еще нюансы могут возникнуть? Разбираемся вместе с руководителями агентства недвижимости «Эксперт» Алексеем ИВАНОВЫМ и Еленой ПЕРОЦКОЙ.

Хотите сэкономить - ждите зимы

То, что осень не сезон для загородного рынка и стоимость объектов снижается, - заблуждение. На практике сезон купли-продажи продолжается до конца ноября. А если стоит теплая погода, то и до тех пор, пока не выпадет снег.

Зимой не особо удобно рассматривать участки, и какие-то проблемные места могут в прямом смысле оказаться укрытыми снегом. Но именно поэтому, как отмечают специалисты, ситуация на рынке загородной недвижимости зимой немного стабилизируется и стоимость объектов может снижаться, но ненамного. Спрос на дачи и дома в большинстве регионов значительно превышает количество предложений.

Гараж и бытовка не в счет?

На земельных участках помимо дома могут быть и другие строения и сооружения - гараж, баня, сараи, бытовки и т. д. С одной стороны, их наличие - плюс, но есть нюанс: часто они оказываются официально не оформлены. В таком случае покупатель должен отдавать себе отчет в том, что такие строения и сооружения обесценены, а также в том, что, возможно, их месторасположение на участке не соответствует требованиям законодательства или каким-либо другим установленным правилам.

Поэтому покупка такого земельного участка обычно либо происходит без учета имеющихся неоформленных строений и сооружений, либо связана с определенными рисками, чем всегда чревато неоформление документов по закону.

От чего зависит цена объекта

На земельном и коттеджно-дачном рынке почти не встречаются типовые объекты недвижимости. Практически у каждого садового домика, коттеджа или таунхауса есть индивидуальные достоинства и недостатки, так же как и земельный участок, на котором расположено строение.

Самые главные факторы, влияющие на цену:

1. расстояние от объекта недвижимости до города;

2. месторасположение, в том числе окружение, инфраструктура, транспортная доступность;

3. стоимость земли, дополнительных строений и сооружений на участке, материал, из которого эти строения сделаны;

4. внутреннее и внешнее состояние объекта.

Стоимость одной сотки земли зависит не только от ее месторасположения, но и от целевого назначения. Одинаково расположенные земли сельскохозяйственного назначения оцениваются гораздо дешевле, чем земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), где возможна постоянная прописка (регистрация) собственника в находящемся на этой земле доме.

ВАЖНО!

Какие документы должны быть у продавца

паспорт;

правоустанавливающие документы на дом и земельный участок: постановление государственного (районного) органа о передаче земли в собственность (свидетельство, выданное до вступления в силу указа №1767 от 27.10.1993 г., имеет такую же силу), или договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство;

свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом и на земельный участок;

кадастровый план земельного участка в четырех экземплярах;

справка об отсутствии обременений;

справка об отсутствии задолженности по налоговым платежам;

справка, подтверждающая членство в садоводческом товариществе, и заверенная копия свидетельства регистрации этого товарищества (если участок относится к землям садоводческого товарищества);

постановление о приеме дома в эксплуатацию;

выписка из технического паспорта БТИ;

справка об отсутствии задолженности по оплате коммуникаций;

если продавец состоит в браке, то необходимы нотариально заверенное согласие супруга на продажу; копия свидетельства о браке.

ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ

Оптимальным временем для «смотрин» будущих загородных владений считается время, когда нет ни снега, ни зелени. Тогда можно оценить, как выглядят участок и дом в «неприкрытом» виде, да и особенности окружающего ландшафта лучше видны.

В наших условиях это обычно либо начало ноября, либо конец апреля.

Во сколько обойдется садовый домик без удобств... ($/кв. м, без учета земли*)

Направление	До 15 км**	От 15 до 30 км	От 30 до 50 км
Рублево-Успенское	4500	3500	3000
Минское	3500	3000	3000
Киевское	3000	2000	2000
Новорижское	3000	3000	2500
Волоколамское	3000	2500	2000
Калужское	4000	1500	1000
Дмитровское	2500	2300	1500
Ярославское	1800	1400	900
Новорязанское	1500	1000	600
Каширское	1600	1300	800

...и загородный дом или коттедж ($/кв. м, без учета земли*)

Направление	До 15 км**	От 15 до 30 км	От 30 до 50 км
Рублево-Успенское	10 500	5000	4000
Минское	7700	4000	1500
Киевское	5000	3000	2500
Новорижское	4500	3800	2500
Волоколамское	4400	3300	1800
Калужское	4500	3000	2100
Дмитровское	3500	3700	2000
Ярославское	2700	1800	1100
Новорязанское	2500	1500	1000
Каширское	2600	2000	1000

* Средние цены на сентябрь - октябрь 2007 г.
** От МКАД

В моду входят «дальние коттеджи»

Один из главных факторов, определяющих цену объекта, - удаленность от Москвы. Чем ближе - тем дороже. Некоторые аналитики рынка загородной недвижимости считают, что идеальное расстояние - не более 10 километров от МКАД.

Однако в этом радиусе цены на дома и дачи, мягко говоря, уже не очень доступны. Поэтому даже далеко не в самых дешевых сегментах рынка загородной недвижимости сравнительно недавно появилось новое направление - так называемые «дальние дачи». То есть коттеджные поселки в 30 и дальше км от Москвы. Они сразу же стали пользоваться спросом.

Кстати, около 40% дачных поселков «эконом-класса» примерно на таком расстоянии и находятся.

Баня и гараж - лишние хлопоты?

Имейте в виду: больше всего проблем при покупке загородного дома обычно возникает с «сопутствующими» строениями - гаражом, баней, сараем и т. д. С одной стороны, их наличие - плюс. Но есть маленький нюанс - зачастую они оказываются официально не оформлены.

В таком случае нужно отдавать себе отчет в том, что вы покупаете проблему. Такие строения и сооружения обесценены, а возможно, их месторасположение на участке или какие-то иные свойства не соответствуют требованиям законодательства. Покупка такого земельного участка обычно происходит либо без учета имеющихся неоформленных строений и сооружений, либо связана с определенными рисками, а также с дополнительными, отнимающими много сил, времени и денег хлопотами по оформлению «самостроя».

Сколько стоит земля в Подмосковье* ($/сотка**)

Направление	Расстояние в км от МКАД
	До 15	От 15 до 30	От 30 до 50
Рублево-Успенское	179 000	85 000	36 000
Минское	32 000	26 000	3000
Киевское	33 000	27 500	13 000
Новорижское	38 000	20 000	10 000
Волоколамское	7000	19 500	9000
Калужское	32 000	24 500	9000
Дмитровское	29 000	15 000	15 500
Ярославское	20 000	10 000	3500
Новорязанское	20 000	9000	3500
Каширское	19 000	9000	4000

* Земли поселений (т. е. где можно построить капитальный загородный дом и получить в нем постоянную регистрацию) со строениями с подключенными коммуникациями.

** Цены ориентировочные на земельные участки площадью менее 100 соток в сентябре - октябре 2007 г.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ

Что влияет на цену соток:

Расстояние от МКАД
Направление
Размер участка
Категория земель
Наличие на участке строений с подключенными коммуникациями
Окружение (близость лесов, водоемов, заповедников, линий электропередачи, промышленных объектов, свалок и т. д.)
Транспортная доступность
Наличие охраны в поселении
Соседи
Качество и внешний вид строений на участке
Ограждение участка, его внешний вид и качество
Возможность круглогодичного проживания

ЦИФРА

4О% и более домов на подмосковных земельных участках вообще не зарегистрированы в установленном законом порядке. Иными словами, это «самострой», оформление которого может затянуться на неопределенный срок.

ПИСЬМО В ТЕМУ

Как приобрести неприватизированный участок

Мы с мужем хотим приобрести земельный участок, нашли через знакомых то, что нам очень подходит: на удобном расстоянии от города, места красивые, размер подходящий. Но этот участок находится в садоводстве и не приватизирован. У хозяина - только книжка садовода. Поясните, пожалуйста: 1) как в таком случае оформляется покупка участка; 2) где узнать, не планируется ли использование этого участка под какую-нибудь застройку и его изъятие; 3) как уточнить тип участка - садовый он все-таки или дачный; 4) можно ли построить на такой земле капитальный дом и переселиться туда на постоянное проживание.

С уважением Ирина.

Первым делом стоит иметь в виду: продавать и покупать можно только участки, принадлежащие продавцу на праве собственности. Таким образом, сначала нынешнему владельцу земли нужно приватизировать ее, и только после этого он сможет заключить с вами сделку купли-продажи.

В то же время у вас есть возможность взять на себя хлопоты по приватизации участка, если его владелец-садовод выдаст доверенность на участие в соответствующих процедурах. Либо вы можете нанять профессиональных посредников, оплатить их услуги и зачесть впоследствии эту сумму в продажную цену земли.

Обратите внимание: приватизация участка, находящегося в садоводческом или дачном объединении, возможна в рамках дачной амнистии. Но будьте готовы: даже с учетом такого упрощенного порядка на оформление земли уйдет немало времени - рассчитывайте в среднем на полгода. Нынешнему владельцу участка понадобится обращаться в местную администрацию с заявлением о передаче земли в собственность, и т. д.

После того как продавец получит свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок, вам нужно будет составить договор купли-продажи - это можно сделать как в обычной юридической консультации, так и у нотариуса. В последнем случае вы получите больше гарантий надежности и грамотности оформления сделки, однако придется заплатить нотариальный тариф за удостоверение договора - 0,5 - 1% от стоимости участка.

Что касается вероятности изъятия участка для государственных и общественных нужд - постройки шоссе, возведения каких-либо общезначимых сооружений и т. п., то об этих планах вам должны сообщить в местных органах власти. Ссылаясь на Градостроительный кодекс (ст. 23), вы можете попросить для ознакомления генеральный план вашего населенного пункта, где указывается планируемое размещение объектов капитального строительства местного значения.

Ваши права на застройку участка будут зависеть от его назначения - садовый, дачный, для огородничества, индивидуального строительства и т. д. Назначение, или разрешенное использование земли, указывается в кадастровом плане участка и свидетельстве о госрегистрации права собственности - эти документы вам должен будет предъявить продавец при заключении сделки.

На садовом участке можно возвести жилое строение без права регистрации по месту жительства. То есть на такой земле вы вправе построить только садовый домик, в котором можно оформить временную регистрацию.

На дачном участке закон позволяет возвести полноценный жилой дом и получить постоянную регистрацию.

Подготовила Анна ДОБРЮХА.