Оформляем участок в собственность ( часть 1)

Оформляем участок в собственность ( часть 2)

Оформляем участок в собственность ( часть 3)

Оформляем участок в собственность ( часть 1)

Красивый домик... Только на чьей земле стоит?

Анна ДОБРЮХА — 22.05.2007 , 29.05.2007, 05.06.2007

ПРОБЛЕМА 1

Лишние сотки

Один из основных документов, необходимых для регистрации прав на землю, - кадастровый план участка. Для его составления требуются землеустроительные работы, включающие измерение площади землевладения, установление границ на местности и т. п.

В ходе этих мероприятий многих дачников ожидает открытие: оказывается, что фактический размер участка и его конфигурация (расположение на местности) явно не совпадают со сведениями в документах о предоставлении земли, выданных, как правило, десятки лет назад.

На практике чаще всего встречается ситуация, когда участок, находящийся в фактическом пользовании дачника (обнесенный забором, застроенный и т. п.), превышает размеры, указанные в документах.

В принципе «дачная амнистия» позволяет бесплатно оформить в собственность такие «лишние» сотки. Однако - с рядом условий и оговорок.

Прежде всего требуется, чтобы соседи, иные лица и организации не имели претензий к фактическим границам, утвержденным при межевании.

Соседи обычно не сопротивляются давно и традиционно устоявшимся границам. «Сюрпризы» преподносят председатели товариществ и кооперативов, а также местные власти. Они неожиданно вспоминают, что несколько соток, самовольно обустроенных и используемых дачником, на самом деле находятся в собственности товарищества (кооператива) либо муниципалитета. Как тут быть?

Прежде всего попросите предъявить документы, подтверждающие право собственности таких организаций (органов) на оспариваемые ими сотки. Если все подтвердится, то дальнейшее развитие событий будет во многом зависеть от воли «проснувшихся» собственников. Они могут великодушно принять решение о бесплатной передаче земли дачнику (для этого требуется ряд серьезных юридических процедур), а могут потребовать выкупа по рыночной цене. И это их полное право.

Еще одно важное условие: обнаруженный при измерениях «лишний» кусочек земли не должен превышать минимального размера, установленного для участков соответствующего назначения (эти размеры в каждом регионе свои). Так, например, для дачных участков в Подмосковье - это 6 соток. Для участков под индивидуальное жилищное строительство - в некоторых районах - 3 сотки, в других - одна и т. д. (уточняйте в местных органах власти).

Если ваш излишек превышает такой минимальный размер, то сверхнормативную часть, скорее всего, придется выкупать.

Вверх

ПРОБЛЕМА 2

Земли меньше, чем по документам?

Бывают, однако, и противоположные ситуации: в результате измерений на местности выясняется, что используемый участок недотягивает до площади, указанной в документах о предоставлении земли. Казалось бы, невелика проблема, ведь ничего чужого вы не присоединили.

На самом деле в этой ситуации при госрегистрации права собственности на участок возникают немалые сложности. Регистрационная служба требует предоставить документы, подтверждающие, кому и каким образом от вас перешла недостающая часть участка: продали вы ее, подарили кому-то или как?

На этот случай «дачная амнистия» предусматривает четкий механизм действий. Вам нужно:

- обратиться в территориальный орган Роснедвижимости по месту нахождения участка с заявкой о внесении в госземкадастр сведений об уточненной площади участка на основании документов о межевании и о выдаче кадастрового плана со сведениями, необходимыми для государственной регистрации права на участок с учетом уточненной площади;

- затем обратиться в территориальное управление Росрегистрации с заявлением о внесении уточненных данных об участке в Единый государственный реестр прав на основании п. 4 ст. 17 Закона о госрегистрации прав на недвижимость в новой редакции от 30.06.2006. К заявлению прикладываете кадастровый план.

В результате вам на руки должны выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок той площади, которая определилась при межевании и указана в кадастровом плане.

Вверх

ПРОБЛЕМА 3

Водоохранная зона

С усилением активности Росприроднадзора все больше дачников узнают, что их участки, оказывается, попадают в границы природоохранных зон, чаще всего - водоохранных. Что по закону может случиться с такими землями?

Прежде всего учтите: водоохранная зона имеет юридическое значение, только если ее границы непосредственно установлены на местности: т. е., подходя, например, к озеру, вы можете увидеть соответствующие ограничивающие знаки.

Нахождение участка в водоохранной зоне не препятствует заключению сделок с такой землей и ее использованию, если при этом соблюдается природоохранное законодательство.

В частности, ст. 65 нового Водного кодекса разрешает возводить постройки в водоохранной зоне при условии, что они оборудованы «сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, истощения и засорения». Как объясняют в Комитете Госдумы по природным ресурсам и природопользованию, виды и характеристики таких сооружений для различных участков и построек определят в дополнительном документе - специальном регламенте, который должна разработать ГД.

Вверх

ВОПРОС В ТЕМУ

А если оставить все как есть?

Узнавая о сложностях оформления участков и построек, о возможных неблагоприятных последствиях таких трудов (необходимость выкупать «лишнюю» землю, слухи о грядущих непомерных налогах), часть дачников задается вопросом: а не лучше ли оставить все как есть? И, с другой стороны, не отнимут ли тогда землю под предлогом неоформленных прав на нее?

Что касается последнего - риска потерять участок, то имейте в виду главное: если у вас есть хоть какой-то документ от органов власти, где говорится о предоставлении участка либо о праве на участок, то землю не отнимут. Тем, кто состоит в дачном товариществе/кооперативе и имеет лишь книжку садовода (она, кстати, не свидетельствует о правах на землю), изъятие участка тоже, как правило, не грозит. Однако местные власти и руководство товарищества (кооператива), скорее всего, будут «давить» с оформлением прав на землевладение.

Основное же неудобство, связанное с отсутствием полноценных документов о правах на участок и постройки, - это невозможность заключения сделок: неоформленную загородную недвижимость нельзя ни продать, ни подарить, ни принять в порядке наследования.

Кроме того, важно иметь в виду: некоторые послабления, введенные «дачной амнистией», ограничены определенным сроком действия.

Так, разрешение на ввод в эксплуатацию не будет требоваться для регистрации прав на индивидуальные жилые дома до 1 января 2010 года.

До этого же срока (2010 г.) региональным властям дано право ограничивать максимальный размер платы за землеустроительные работы. Благодаря этому должны значительно снизиться траты на межевание, необходимое для составления кадастровых планов участков.

Не забывайте, что все эти облегчения по нынешнему законодательству ограничены во времени (см. выше). Если вы будете откладывать оформление своих прав на участки и постройки, то не исключено, что в дальнейшем те же процедуры станут и сложнее, и дороже.

Вверх

КСТАТИ

Подмосковные власти подготовили законопроект, согласно которому плата за обмер и установление границ участков не будет превышать 750 рублей за сотку. Ожидается, что этот акт будет утвержден и вступит в действие в самое ближайшее время.

ЦИФРЫ

От 20 до 50 млн. российских семей, по разным оценкам, владеют незарегистрированными коттеджами, дачными домиками, гаражами, а также земельными участками без надлежаще оформленных документов.

ВАЖНО

Существуют категории земли, которые вообще не подлежат приватизации - если ваш участок «залез» на такую территорию, то, увы, оформить в собственность эту часть земли не удастся. Чаще всего подобная «засада» обнаруживается с землями лесного фонда, которые потихоньку оттяпывают владельцы участков, граничащих с лесными массивами.

Вверх

Оформляем участок в собственность. Часть 2

Многие дачники до сих пор не подозревают, что выделенные им десятки лет назад участки теперь - природоохранная зона.Фото: ЖДАНОВ

Продолжаем разбирать наиболее характерные проблемы, которые возникают по ходу «дачной амнистии»

Анна ДОБРЮХА — 29.05.200

Сегодня на вопросы наших читателей отвечает один из ведущих специалистов по законодательству о недвижимости, и. о. начальника Управления Росрегистрации по обеспечению установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимость Алексей Вадимович АКЧУРИН.

Как узаконить дачу, попавшую в заповедник?

Мы оформляем участок под строительство дома. Росприроднадзор откопал постановление Облисполкома от 1973 года, по которому эта земля значится местным заповедником (не федеральным). В этом «местном заповеднике» уже построены дома, зарегистрированы земли в собственность, осталось только два неоформленных участка, один из которых наш. Что делать?

С уважением Виктория.

В федеральном законодательстве есть строгий запрет на приватизацию земель только в ФЕДЕРАЛЬНЫХ заповедниках. Так что вопрос передачи в частную собственность земли в местном заповеднике будет решаться в зависимости от особенностей регионального и (или) муниципального законодательства - смотря в чьем ведении находится эта территория.

А вообще это очень частый и болезненный вопрос: что будет, если давно выделенный участок со временем попал в границы заповедника, водоохранной зоны или другой территории, земля которой не подлежит приватизации. Возможны следующие варианты.

1. У вас сохранились документы, подтверждающие законность получения участка в собственность (это может быть документ любой давности - главное, чтобы он был выдан органом власти, либо - документ о сделке, зарегистрированной в установленном порядке).

В этом случае, если участок впоследствии попадает в категорию земель, которые могут находиться только в федеральной, региональной или муниципальной собственности (но никак не в частной), то власти могут пойти одним из двух путей:

+ первый - обратиться в суд с иском об изъятии участка для государственных или общественных нужд.

Обратите внимание! В ходе процесса властям придется доказывать, что именно ваш участок препятствует таким нуждам (скажем, вы отхватили себе часть водоохранной зоны так, что к водоему не пройти). Кроме того, по закону изъятие возможно только на условиях соразмерной денежной компенсации с учетом рыночной цены имущества. В компенсацию войдет не только стоимость земли, но и объектов, расположенных на ней (ваш дом, прочие строения и сооружения, сад, другая ценная растительность и т. п.), а также иные издержки, которые придется понести хозяину в связи с потерей участка.

+ Второй вариант - власти не станут посягать на ваш участок, вы сможете спокойно оформлять недостающие документы (кадастровый план и др.), пользоваться землей, не нарушая целевого назначения такой части участка.

Разумеется, при этом надо будет соблюдать требования природоохранного законодательства (запрет на применение химудобрений, распашку земель, возведение капитальных строений и т. п.).

- Какое такое еще назначение может быть у дачного участка?
Фото: ПОЛУХИН Дмитрий

! Если ваша земля не относится к категории особо ценных (основные «драгоценности» - федеральные заповедники), то власти вряд ли захотят ввязываться в долгий и непростой судебный процесс, да еще и чреватый для них выплатой компенсации.

2. Возможна и иная ситуация: вы, сколько себя помните, имеете загородный участок, а вот каких бы то ни было правоустанавливающих документов на него (даже совсем «древних») нет.

И только решив наконец-то обзавестись свидетельством о праве собственности, вы узнаете, что частной ваша земля быть не может. При этом вы наблюдаете умиротворенно-счастливых соседей с полным набором ранее оформленных документов на точно такие же участки. А вам, увы, зарегистрировать участок, скорее всего, не удастся - власти имеют полное право отказать, т. к. вы обращаетесь за приватизацией именно сейчас, когда уже действуют правила об исключительной федеральной (региональной, муниципальной) собственности на такую землю.

! Не забывайте, что, кроме права собственности, возможна еще и аренда неприватизированного участка, в том числе долгосрочная с правом пролонгации (продления). На арендованной земле, как и на собственной, можно возводить постройки и заниматься дачным хозяйством - если это не противоречит природоохранным требованиям на соответствующей территории.

Вверх

Как зарегистрировать дом, если он оказался на двух наделах?

3 года назад я приобрела 15 соток: 12 в собственность для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство. - Прим. ред.), 3 в аренду для огородничества. В прошлом году я решила выкупить 3 сотки, т. к. их аренда стоит гораздо больше, чем налог с 12 соток. Поссовет дал добро, и я начала оформление в райцентре в земельном комитете. А поскольку длится это долго, то мы сразу стали строить дом в глубине участка. Потом понадобился общий кадастровый план, и геодезисты занесли в него недостроенный дом. Оказалось, что мы промахнулись, и часть дома стоит на 3 сотках для огородничества. И вот теперь эти 3 сотки не присоединяют, потому что они с обременением, а дом не регистрируют, т. к. он заходит на землю для огородничества. Что нам делать?!

Татьяна.

Прежде всего стоит иметь в виду основные правила:

1. В нашей стране действует принцип целевого использования земли, т. е. участки должны использоваться строго в соответствии с предусмотренным для них назначением. Так, в частности, огородные земельные участки предназначаются в первую очередь для выращивания сельхозкультур (овощи, фрукты и т. п.). Что касается построек, то здесь разрешено возводить только некапитальные жилые строения и хозяйственные сооружения (сарай, теплица и т. п.).

2. Объединение двух и более участков в один возможно, только если они относятся к одной и той же категории земли и имеют одинаковое целевое назначение. Проще говоря, можно объединить два участка для ИЖС (это категория «земли поселений») либо, например, несколько участков для огородничества (это категория «земли сельхозназначения»), а вот «слияние» земли под жилищное строительство с огородным наделом - невозможно.

3. В принципе законодательство предусматривает возможность перевода земель из одной категории в другую - для этого требуется специальное решение регионального органа власти. Скажем, если участки находятся в Подмосковье, то нужно будет получить добро от правительства Московской области.

Имейте в виду, что процедура изменения категории земли - дело очень сложное, долгое и дорогостоящее.

Итого: исходя из вышеизложенного, у вас - два пути.

Первый: добиваться перевода огородных 3 соток в категорию «земли поселений» с целевым назначением «под индивидуальное жилищное строительство». После этого сотки можно будет выкупить в собственность и объединить с имеющимся участком для ИЖС (15 сотками). Тогда удастся зарегистрировать дом в его нынешнем виде.

Однако такой путь, откровенно говоря, слишком сложен, дорог и требует столько усилий, что вряд ли оправдает себя.

Второй вариант менее приятен, но наиболее вероятен: для соблюдения законодательства вам, увы, придется убрать ту часть капитальной постройки, которая заходит на огородные сотки. Тогда и дом, целиком находящийся на участке под ИЖС, смело можно будет регистрировать, и 3 сотки под огородничество удастся выкупить.

Вверх

СПРАВКА «КП»

С начала действия «дачной амнистии» (1 сентября прошлого года) по всей России было подано более 365 тысяч заявлений на регистрацию прав на недвижимость в упрощенном порядке. На сегодня свидетельства о регистрации права собственности на дома и участки получили около 223 тысяч граждан. Отказали в регистрации 1636 заявителям, это 0,4% обратившихся.

С каждым днем количество обращений в Росрегистрацию в рамках «дачной амнистии» становится все больше: если в октябре 2006 г. их было около 26 тысяч, то в мае этого года - уже почти 59 тысяч. Среди регионов-лидеров по росту числа обращений - Московская область.

По данным Росрегистрации.

Вверх

ВАЖНО!

Эти земли нельзя приватизировать

Земли лесного фонда.

Земли водного фонда (водоохранные зоны).

Земли особо охраняемых природных территорий (заповедники, заказники, национальные парки и т. п.).

Земли транспорта (участки вдоль железных дорог, автомобильных шоссе).

Земли промышленности, обороны.

КСТАТИ

Сегодня ход и проблемы «дачной амнистии» будут обсуждаться в Общественной палате России.

Результаты общественных слушаний передадут президенту, который, как известно, пристально следит за тем, как реализуется начатая по его инициативе кампания по упрощенному оформлению загородных участков и построек.

Вверх

Примечания

* Официально это называется «разрешенное использование (целевое назначение) участка». Оно указывается в кадастровом плане участка и в свидетельстве о госрегистрации права собственности на участок.

** За нецелевое использование участка, т. е. использование не по назначению, в том числе невыполнение соответствующих предписаний (например, выращивание сельхозкультур), предусматривается административный штраф. А если оштрафованный землевладелец не исправится, то возможна крайняя мера - изъятие участка с компенсацией его стоимости собственнику.

Вверх

Оформляем участок в собственность. Часть 3.

- Интересно, что быстрее получится: мы дом построим или хозяева на него документы оформят?

Анна ДОБРЮХА, Фото Анатолия ЖДАНОВА. — 05.06.2007

Что делать, если земля под домом - в аренде?

У меня участок, предоставленный в аренду на 30 лет в октябре 1991 г. с правом строительства и передачи по наследству. Геодезическая съемка участка имеется, межевание проведено. Есть дом, но он не введен в эксплуатацию, т. к. земля не оформлена. Подскажите: как мне быть? Специалист сельского совета, которым земля выдавалась в аренду, ничего вразумительного сказать не может.

С уважением Пеник Ирина Васильевна.

Прежде всего вы как минимум до 2019 года сможете пользоваться участком на праве аренды (поскольку она у вас на 30 лет и при условии, что договор аренды был зарегистрирован в земельном комитете). Причем считать, что такая земля «не оформлена», - неверно, т. к. договор аренды, оформленный в надлежащем порядке (в вашем случае - зарегистрированный в земельном комитете), является полноценным правоустанавливающим документом на участок.

А действовать вы можете так.

1. Обращаетесь в территориальное подразделение Роснедвижимости за получением кадастрового плана участка.

! Имейте в виду: может оказаться, что в госземкадастре недостаточно сведений о вашем землевладении, тогда вам дадут соответствующий ответ и понадобится заново провести межевание, чтобы уточнить границы и площадь участка.

2. Оформляете в БТИ технический паспорт дома.

3. Обращаетесь в управление Росрегистрации по месту нахождения участка с заявлением о государственной регистрации права собственности на дом. Для этого предъявляете правоустанавливающий документ на участок (договор аренды), кадастровый план участка и техпаспорт БТИ.

! Обратите внимание: разрешения на ввод в эксплуатацию для индивидуальных жилых домов не требуется. Это упрощение введено «дачной амнистией» на срок до 1 января 2010 г.

Что касается ваших прав на участок в дальнейшем, то здесь возможно два варианта.

Первый: вы и ваши наследники продолжают арендовать землю, т. к. вы имеете преимущественное право на продление арендных отношений на основании п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Второй: вы обращаетесь в орган местного самоуправления (районную администрацию) с заявлением о предоставлении участка в собственность на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ. Эта статья дает право на получение земли собственникам строений, расположенных на участке. Закон оговаривает, что участок в этом случае может передаваться в собственность как бесплатно, так и за плату - в зависимости от особенностей регионального законодательства и решений органов местного самоуправления.

Вверх

Как объединить или разделить наделы?

В 2003 году мы купили три смежных участка. На первом построили дом, на втором - баню, а третий хотим продать (его размер 9 соток). Но нам бы хотелось продать его не весь, а 6 соток. А остальные 3 сотки объединить с нашими оставшимися участками. Возможно ли это?

С уважением Татьяна.

И объединение, и раздел участков (выделение части участка) вполне возможны. В вашей ситуации следует:

Объединить три имеющихся участка в один.

Для этого нужно провести землеустроительные работы по формированию единого объединенного участка.

Документ о формировании единого участка, составленный по результатам землеустройства, подаете в подразделение Роснедвижимости по месту нахождения участка. Прилагаете документы о собственности на бывших три участка и заявление об объединении ваших земельных наделов.

Роснедвижимость вносит изменения в госземкадастр и выдает вам новый кадастровый план единого участка с набором сведений, необходимых для госрегистрации права собственности на такую землю.

Полученный кадастровый план вместе с правоустанавливающими документами на бывшие три участка подаете в подразделение Росрегистрации, чтобы оформить свое право собственности на образованный единый участок.

После этого вы можете «отрезать» те самые 6 соток, которые хотите продать. Однако имейте в виду, что разъединение и образование отдельного участка допускается, если такой «кусочек» имеет размер не меньше минимальной нормы для участков соответствующего назначения (эти нормы устанавливают местные власти каждого населенного пункта). Ваши 6 соток в этот предел, скорее всего, «впишутся».

Для выделения участка проводятся сходные процедуры: землеустроительные работы по формированию 6-соточного надела, соответствующее оформление в Роснедвижимости, затем в Росрегистрации. Получив свидетельство о госрегистрации права собственности на участок в 6 соток, вы сможете продать его.

Вверх

ВАЖНО!

Для объединения участков требуется обязательное условие: все они должны иметь одинаковое целевое назначение (разрешенное использование) - для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), либо для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), либо для дачного хозяйства и т. д.

Помогите «подстегнуть» чиновников!

С декабря 2006 года я начал оформлять свой участок в 11,5 сотки в садоводческом товариществе. Заключил договор для межевания и составления кадастрового плана. Процесс застопорился из-за того, что в районном земельном комитете требуют с землевладельцев выкопировку из генплана застройки садового участка, а также постановление, ее утверждающее. И еще справку от архитектора, что через мой участок не проходят коммуникации. По словам архитектора, у него таких документов нет и не было. Получается замкнутый круг. Я и еще несколько сотен таких граждан не можем получить кадастровый план. Подскажите: как быть дальше с этой бюрократией?

(По электронной почте.)

К сожалению, письма, в том числе это, не всегда содержат полный объем информации, необходимой для четкого оценивания ситуации и ответа на вопрос, законно ли действуют чиновники. Кроме того, сами граждане нередко путаются в дебрях сложнейшего законодательства о недвижимости и не совсем правильно представляют себе положение, в котором оказались. Поэтому мы можем дать общие советы по плану действий в подобных случаях.

1. Если вам отказывают в чем-либо (принятие необходимого решения, выдача документа и т. д.) или требуют малопонятные, сложнодоступные справки и т.п., то пишите чиновникам заявление с требованием объяснить, на основании какого нормативного акта они это делают.

2. Полученный официальный ответ поможет определить законность предъявляемых к вам требований (для этого можно обратиться, например, в юрконсультацию), а также будет основанием для аргументированного обжалования неправомерных решений.

3. Защищать свои права путем обжалования можно в двух формах: административной и судебной. В первом случае вы просите разобраться в ситуации и принять меры вышестоящие органы, руководителей тех чиновников, которые нарушают ваши интересы. Во втором случае обращаетесь с жалобой в суд.

Вверх

ЭТО ПРИГОДИТСЯ!

На прошлой неделе в Общественной палате РФ прошли слушания по проблемам «дачной амнистии». По итогам было принято решение о создании специальной комиссии, которая будет в том числе принимать жалобы землевладельцев для выявления наиболее острых проблем и выработки мер по их решению. Куда и как можно будет обращаться, мы вам обязательно сообщим.

ВАЖНО!

По каким причинам отказывают в регистрации прав на недвижимость?

По данным Росрегистрации, около 3% граждан, подающих заявления на регистрацию своих прав на дома и участки, получают отказ.

Рейтинг оснований для отказа таков:

1-е место - непредоставление надлежащего кадастрового плана.

Проблема в том, что в большинстве случаев землевладельцам необходимо заново оформлять такой документ, поскольку кадастровые планы, составленные ранее 1999 г., как правило, не содержат всей необходимой информации об участке.

2-е место - отсутствие документов о предоставлении участка.

«Дачная амнистия» в ряде случаев позволяет бесплатно получить в собственность участок, даже если нет каких бы то ни было документов на него (например, наделы в дачных товариществах). Но! Чтобы зарегистрировать свои права на такую землю, сначала нужно пройти процедуру приватизации участка в местных органах власти. И уже затем, получив документ о предоставлении земли, обращаться в Росрегистрацию.

3-е место - расхождение в площади участка по кадастровому плану и документу о предоставлении (приобретении) земли, когда разница превышает минимальный размер для участков соответствующего назначения.

Напомним, по новому законодательству «лишние» сотки при определенных условиях оформляются в собственность бесплатно. Несоблюдение таких условий препятствует госрегистрации прав на всю площадь участка.

! Еще одна частая проблема - это попытка зарегистрировать права на участок, который по нынешним законам не может находиться в частной собственности.

www.kp.ru

Вверх