Развитие земельного рынка способствует ипотечному кредитованию под залог земли.

Пять лет назад практически невозможно было получить кредит под залог земли, даже достаточно перспективной. Помнится один случай, когда представитель крупной компании приехал в Москву из Нижнего Новгорода с целью получить кредит под залог земельного участка, находящегося рядом с городской чертой. Нашлось не более двух банков, которые пригласили его для ознакомления с документами.

Сейчас ситуация меняется, но очень немногие банки рассматривают земельные участки в качестве предмета залога. Мотивация следующая: большие затраты времени при проверке документов; значительные сроки экспозиции предмета залога (в случае невозврата кредита); риски, связанные с тем, что земля не является предметом первой необходимости и клиент может отказаться от выплаты кредита и т.д.

Если же банки принимают решение выдавать кредиты под залог земли, то приоритетными являются кредиты, например для строительства производственных объектов, и менее приоритетными - под строительство коттеджных поселков. С развитием земельного рынка появляются новые виды ипотечного кредитования: земельный ипотечный кредит для сельхозпроизводителя, для приобретения жилья, строительства загородного дома.

Начиная процедуру кредитования, залогодатель должен иметь представление, хотя бы в первом приближении, сколько стоит его земельный участок.

Работнику банка, начиная работу с клиентом, также немаловажно иметь представление о том, сколько может стоить тот или иной земельный участок.

Для этих целей подходит экспресс – анализ стоимости земельных участков, основанный на обработке статистических данных с использованием корреляционно-регрессионного анализа.

Основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земли.

Особенность рынка земли Подмосковья состоит в том, что стоимость земельных участков существенно зависит от направления. В свою очередь для каждого направления в качестве ценообразующих факторов для земельных участков можно выделить:

расстояние от МКАД;

направление (автомагистраль);

функциональное назначение земельного участка;

местоположение относительно существующих поселений;

близость к водоемам и лесным массивам;

транспортная доступность (подъездные дороги);

наличие инженерной инфраструктуры (электричество, газ, водоснабжение, канализация);

площадь земельного участка;

наличие построек и благоустройств.

Поскольку теоретически не удается выявить влияние всех этих факторов на стоимость земельного участка, то единственным адекватным методом исследования является применение статистических методов, в частности метода корреляционно-регрессионного анализа.

В качестве единицы сравнения при исследовании рынка земли обычно принято рассматривать стоимость 1-й сотки земельного участка.

Безусловно, при исследовании рынка, велик соблазн попытаться получить единую регрессионную зависимость, учитывающую влияние всех ценообразующих факторов. Однако на практике это не удается. Дело в том, что с увеличением числа влияющих факторов велика вероятность проявления мультиколлинеарности – линейной взаимосвязи между двумя или несколькими переменными [1]. Это обычно приводит к тому, что некоторые коэффициенты регрессии перестают быть статистически значимыми. Вместе с тем, иногда корреляционная связь между факторами имеет формальный характер, не имеющий под собой объективной причины.

Другой особенностью земельных участков является то, что за исключением двух ценообразующих факторов: расстояния от МКАД и площади участка, все остальные факторы являются качественными параметрами. Это приводит к необходимости использования фиктивных переменных, что в большинстве случаев затрудняет получение адекватной регрессионной модели…

Авторы:

И. Д. Гунченко

генеральный директор ООО "Земля Консалтинг"

А. Н. Фоменко

ведущий оценщик ООО "Земля Консалтинг", ктн

ПОЛНОСТЬЮ Статья опубликована в №158 "Бюллетеня RWAY"